专题 | 荣盛、蓝光,房企规模突围战的不同逻辑

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本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”

❂ 导 读

荣盛谋求二线城市突破,蓝光积极下沉三四线城市。

◎ 研究员 / 朱一鸣、王映雪、汪慧、李丹

当前规模房企中,按发源地域划分,数粤系、闽系、沪浙系和京津系房企占比最多,在房企竞争格局中占据主导地位。荣盛和蓝光两家房企分别起家于河北廊坊和四川成都,处于四大派系之外;但凭借各自不同战略路径先后于2018、2019年迈入“千亿阵营”,其实现规模突围的逻辑有何异同,未来发展潜力分别如何?

本文,我们将围绕荣盛和蓝光两家房企,从发展历程、业绩表现、多元化战略、土地投资总量与质量、土地拓展方向等多角度进行异同点的比较分析,突出两家房企差异化突围路径的出发点、形成过程及落脚点,并对两家房企千亿之后的发展空间及可能存在的风险做出提示,对其他有规模突围诉求的房企形成一定借鉴意义。

01

20余年成长

荣盛和蓝光晋入千亿房企阵营

1、荣盛:廊坊起步,由点到线形成“两横、两纵、三集群”战略布局

荣盛发展1996年成立于河北省廊坊市,1999年在南京六合启动第一个住宅项目——方舟花园。2002年起,荣盛逐步在沧州、南京、蚌埠等地设立分公司,开始了沿“京沪走廊”由点到线的战略布局。2007年,荣盛成功在深交所上市;2010年,荣盛销售额首进“百亿俱乐部”,同时进驻秦皇岛、呼和浩特、成都、唐山、常州等城市,布局全国9省20城。2015年开始,荣盛由传统房地产开发逐步战略转型,打造“大地产”、“大金融”、“大健康”以及新型产业全面发展的“3+X”战略布局。2018年,荣盛销售额首次突破千亿,并基本完成了京津冀、长三角、珠三角三大城市群及中西部重点城市的全国化布局。

截至目前,经过20余年的发展,荣盛全国开发项目约300个,基本形成了两横、两纵、三集群的战略布局。

2、蓝光:立足成都,全国化拓展,双总部叠加双资本平台开启发展新纪元

蓝光发展于20世纪九十年代初在成都成立,近30年间主要经历了初创开拓、区域深耕、全国布局、稳健发展四个时期。1990-2000年为蓝光的初创时期,1989年公司前身——成都市西城区兰光汽车零配件厂成立;1992年成立“成都兰光房屋开发公司”,开始正式涉足房地产业务。2000-2008年,蓝光开始专注于区域深耕。2002年首次竞得成都第一块招拍挂土地,2002-2004年间奠定了自身商业品牌地位,2004年首个住宅项目——御府花都开售,标志蓝光正式规模化进军住宅地产领域;2005年开始,蓝光陆续开发“富利”系列产品,占据成都城北大部分刚需市场;2006年在成都金沙片区开发了首个高端别墅项目——蓝光雍锦湾。

2008年,蓝光重庆“十里蓝山”开盘售罄,自此开启全国化拓展之路。2012年,蓝光全国化进程提速,先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏州、无锡、西安等重点城市。2015年,蓝光正式在上交所上市,同年末旗下物业公司嘉宝股份挂牌新三板。2019年,蓝光启用上海总部,形成“上海+成都”双总部发展格局;同年嘉宝股份在港交所上市,蓝光进入“A+H”双资本平台时代。

蓝光于2019年全口径销售金额首破千亿,达1015.4亿元。2020年,蓝光将经营策略定调为“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”,基于“人居蓝光+生活蓝光”双引擎业务模式,开启新经济下的发展新征程。

荣盛和蓝光分别起家于廊坊和成都,在过去十余年间拓展至全国。整体来看两家房企发展时间进程较为相似,荣盛启动住宅开发业务与上市皆更早,而蓝光全国化步伐更快。在新经济时代下,两家房企均借助资本力量,进军多元化领域,为房地产主业赋能。

3、大本营市场基础拖累了荣盛与蓝光的早期资本积累(略)

02

千亿规模的背后

两家房企的基本盘与新赛道经营

1、主业经营:全国布局促成长,荣盛和蓝光规模进阶

虽然大本营省份的经济、人口、收入等方面相较发达省份有一定差距,但荣盛和蓝光仍然脱颖而出,其销售增长均经历了千亿前突飞猛进的阶段。

1.1、销售金额:500亿左右增长最快,千亿后增速放缓

整体来看,荣盛2010年以来的销售业绩规模保持持续增长趋势,大致经历了两波增速高峰期。第一波出现于2012-2013年,在2010年突破百亿大关之后,得益于荣盛走出廊坊的横纵布局拓展。2013-2015年,荣盛进入300亿元的平台停滞期,直至2016年,受益于所布局的三四线城市房地产热度提升,销售金额突破500亿元,同比增长65.8%。2016-2019年荣盛迎来第二波增速高峰期,2015-2019期间年均复合增长率达39%,并于2018年突破千亿大关,当年增速49.5%。

……部分略……

蓝光自2015年上市之后,受益于全国化高能级城市布局的成效显现,实现销售规模的迅速增长,2015-2019年间年均复合增长率达53.5%。2019年,蓝光实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.7%,并突破千亿大关。

……部分略……

1.2、区域分布:荣盛相对均衡化

从销售的区域分布看,基于荣盛多年来在环渤海、长三角区域的深度布局,这些区域合计销售贡献度保持在80%以上;其中环渤海区域占比约为50%。

从销售的城市能级分布看,荣盛的销售主要集中于三四线城市,占比在60%以上。而从均价走势来看,得益于荣盛近年来向二线城市突围,整体销售均价呈现逐步上升趋势,2020年中期销售均价达11106元/平方米。

蓝光基于“立足成都,全国化拓展”战略,早年间销售份额近五成来自于成都区域。随着战略的持续推行,成都区域的销售贡献度逐步收窄,而华东、华中区域的销售贡献比重逐步增加。截至2020年中期,蓝光的销售金额主要来自于华东、华中和成都区域,分别占比28.8%、25.1%和17.3%。由此可见,随着“双总部”定位的形成,蓝光已逐步将重心向华东区域转移。同时,华南、华北区域近年来的销售贡献度有扩大趋势,全国化布局带动销售份额的区域均衡化。

此外,从均价走势看,基于蓝光近年来下沉三四线战略,整体销售均价从2018年的每平方米万元之上下滑至2019年的9270.2元/平方米,2020年中期均价进一步下滑至9111.8元/平方米。

荣盛和蓝光均经历了2015-2019年的业绩规模快速增长期,以及千亿后的增速放缓期。蓝光基于更为均衡的全国化布局,以及重点一、二线城市业绩的释放,2015-2019年间的复合增长率更高。荣盛基于早期深耕积累的优势,较蓝光早一年迈入千亿阵营。千亿之后两家房企增速均放缓,2020年1-9月,两家房企的销售金额均超700亿,较为接近,未来发展走势有待观察。

……部分略……

1.3、盈利表现:荣盛整体更优,蓝光成本费用管控边际向好(略)

2、多元化战略:蓝光聚焦主业,荣盛多元化已成型

2.1、荣盛:产业园区与康旅业务发展向好,产业链协同显优势

2016年,荣盛启动“五五”规划,并确立了“3+X”(“3”即大地产、大健康、大金融,“X”是互联网、金融、产业园、康旅等新兴产业)战略,迈入多元化加速期。经过五年发展,荣盛已基本形成了以房地产开发为主业,康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。其中,产业园区与康旅板块发展渐成体系,并形成一定规模。

当前,产业园板块已成立荣盛兴城公司,进行专业化运营,实现稳定收益,是多元化业务中收益占比最高的业务。今年上半年,实现收益20.35亿元,占总营业收入7.78%,实现净利率3.11亿元,完成回款 23.81 亿元。

康旅板块,也在2015年成立荣盛康旅,以旅游、度假、养老、养生四大产业为主,通过战略并购积极推进全国化布局。目前,荣盛建设运营35个康旅国际度假区、14家五星级标准度假酒店、9家荣逸温情酒店、15家特色公寓/民宿,5个特色小镇、3个滑雪场,项目已覆盖13个省,成为公司重要的业务和利润来源。今年上半年实现营业收入3.79亿元,新增土地储备面积77.48万平方米。

整体来说,荣盛的产业园区与康旅业务已基本步入正轨,规模持续扩张。此外,物业板块荣万家也于年内赴港IPO,谋求借助资本市场扩充规模,“五五”规划初显成效,荣盛多业态联动的多元化布局取得初步成果

2.2、蓝光:聚焦现代服务业,多元化发展道阻且长

2015年,蓝光发展通过借壳迪康药业上市后,提出“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动战略。然而医疗行业技术门槛高、回报周期长,蓝光的医药板块投资并未取得明显成果,因而蓝光已将相关业务出售,发展战略也有所调整。

2019年,蓝光发展产业布局战略转为“人居蓝光+生活蓝光”,在住宅地产开发主业外,聚焦现代服务业。该版块以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线,管理业态覆盖住宅、商业、办公、城市综合体、总部基地、旅游地产等运营服务产品。近年来,收入规模高速增长,2019年达到15.73亿元,同比增长53.1%,在企业总收入中所占比重增加至4.32%。

物业拆分上市的热潮下,2019年10月18日,蓝光旗下物业公司蓝光嘉宝服务在港交所成功上市,是我国西部地区首家在港上市的物业公司。借助资本市场,嘉宝持续稳步扩张。今年以来,已收并购十余家物业公司,增加在管面积超过2500万平方米。11月20日,嘉宝发布更名公告,将四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的前缀“四川”去掉,更名意在加速全国化布局。

此外,蓝光的多元化布局涉足生态、文商旅、英诺等成长性新兴产业。从整体发展成效来看,嘉宝是蓝光多元化战略价值的集中体现,在分拆物业管理板块之后,2020年蓝光半年报收入构成中,主营业务收入占比高达98%,多元业务贡献仅有2%。

……部分略……

03

投资策略差异化

战略转向殊途同归

1、土储总量分析:荣盛储备适度拿地平稳,蓝光更加激进

土地资源是房企长期经营的核心,作为千亿级房企中的后起之秀,荣盛和蓝光依然保持着规模化扩张的追求,其总土储均呈上升趋势,但蓝光储备总量稍显不足。截止2020年6月末,荣盛的总土储建面4036万平方米,按照总土储建面/19年合约销售面积计算,去化大约需要3.7年,完全可以满足未来开发的需要。同期蓝光总土储建面约为2416万平方米,仅为2019年销售面积的2.2倍,蓝光的土地储备与销售能力相比存在不小的差距。

从拿地力度看,荣盛拿地平稳以补库存为要,储备不足的蓝光更加激进、拿地波动也更大。蓝光持续大举投资,每年的购地金额、新增土储建面均高于荣盛,并且2018年至2020年上半年拿地面积均超过合约销售面积。2020年上半年,两家房企销售受到疫情冲击,但是拿地态度更加积极,蓝光的拿地销售比猛增至0.91,荣盛拿地面积超过销售面积。

……部分略……

2、土储质量分析:固守VS进击,荣盛和蓝光的大本营战略殊异

2.1、都市圈布局方向一致,城市能级储备分化

荣盛和蓝光的全国化布局方向均瞄准发展潜力最大的京津冀、长三角和珠三角三大世界级城市群。荣盛2015年抓住京津冀协同发展的政策加大环渤海区域的投资力度,之后稳步向其他区域拓展,至2018年已经形成 “两横、两纵、三集群”的战略布局( 两横:长江及陇海铁路沿线,两纵:京沪、京广铁路沿线,三集群:京津冀、长三角、珠三角)。蓝光的全国化布局从2012年开始加快, 2015年确立“东进南下”战略,2018年升级至“1+3+N”战略(1是大本营成都,3是三个重点区域:长三角、京津冀、大湾区,N是省会城市)。三大都市圈经济总量高、人口集聚效应强,是两家房企布局的核心区域。

荣盛和蓝光的全国化方向一致,但是在区域和城市能级的选择方面存在较大差异。在区域分布方面,荣盛六成土储集中在环渤海区域,中西部和长三角区域占比分别为20%和16%,珠三角区域占比仅为5%,开拓深度明显不及其他区域。蓝光在起步的中西部区域土储占比过半,长三角、珠三角和环渤海三大城市群开拓力度相对均衡。

在城市能级方面,荣盛和蓝光近三年均未在一线城市拿地,主要布局二三四线城市。不同的是,荣盛大力深入三四线,仅有28%的土地储备在二线城市,其余土储分布在三线及以下城市,蓝光的扩张则优先聚焦省会与强三线城市

……部分略……

2.2、荣盛土储集中深耕河北,蓝光布局版图相对分散(略)

2.3、荣盛更易受到局部市场波动影响,蓝光成都大本营收缩殊为可惜(略)

3、土储拓展分析:踏出舒适区完善土储布局,但激烈竞争下突围成本上升

3.1、荣盛谋求二线城市突破,蓝光积极下沉三四线城市

在全国化版图初步实现之后,荣盛和蓝光也在不断完善布局。此外,荣盛在扎根三四线的同时,开始向更高能级的城市进军;蓝光则在下沉更多的低能级城市。

荣盛的拿地重心开始向二线城市调整。2018年,荣盛在二线城市新增土储建面占比11%,仅在石家庄和合肥两城市拿地。近两年,荣盛在二线城市拿地的比重逐年增加,2019年首次进入杭州、苏州,也在已经进入的石家庄、天津、南京、合肥、长沙等城市继续布局。今年以来,荣盛继续加大二线城市的储备力度,二线城市拿地建面占比继续增加至43%。

蓝光选择布局更多的三四线城市。从新增土地的情况看,蓝光在三四线城市拿地建面并未增加,但是入驻的城市越来越多。蓝光2018年新进入湖州、扬州、洛阳和宝鸡等城市,2019年新进入佛山、常州、淄博、上饶等城市,2020年新进入南阳、信阳、阜阳等城市。

荣盛加强中西部布局,蓝光在长三角拿地渐趋积极。为了降低对京津冀区域的依赖性,荣盛2020年以来在西安、昆明、武汉、郑州、南阳及咸阳新增储备较多。蓝光在中西部区域新增土储占比一直高于50%,在长三角拿地占比上升。蓝光高管对外表示,“未来应该更深入地向全国发展,尤其是东部,其中华东区域要占到三分一左右的规模”。由此看来,蓝光在长三角区域的土地储备仍有较大增长空间。

……部分略……

3.2、发挥差异化优势,荣盛布局二线中端市场,蓝光聚焦低线改善型

向新的区域和城市迈进之际,荣盛主要增加二线城市郊区布局,蓝光聚焦三四线改善型市场,以期发挥自身优势与能力,在新的市场站稳脚跟。

荣盛的高能级突围之路偏谨慎。在深耕大本营区域市场时,荣盛已经建立了花语、锦绣、盛景、府邸四大产品系,涉及不同档次不同标准的产品,囊括了从馨居到奢享的城市生活方式。但是在向高能级城市扩张的时候,荣盛仍然选择布局最具优势的中端产品,瞄准价格敏感型客群,主要增加次中心及远郊项目的布局。

基于对自身能力的判断,蓝光在三四线城市坚持聚焦改善型产品的发展战略。针对市场多元化需求,蓝光建立并完善芙蓉、雍锦、黑钻、长岛、未来、商办六大产品系。其中,代表府第文化的雍锦系热度较高,蓝光在宝鸡、张家口、衡水等低线城市都选择布局这一系列产品,相继开发了宝鸡雍锦半岛、张家口雍锦锦汇、衡水雍锦半岛等住宅,通过在三四线城市提供中高档产品,进击当地改善型市场。

……部分略……

3.3、土地扩充溢价率走高,拿地成本上升挤压利润空间(略)

3.4、“三条红线”下,资金面承压影响未来投资规模(略)

排版丨Jenny

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专 题

目录

《荣盛、蓝光,房企规模突围战的不同逻辑》

一、20余年成长,荣盛和蓝光晋入千亿房企阵营

1、荣盛:廊坊起步,由点到线形成“两横、两纵、三集群”战略布局

2、蓝光:立足成都,全国化拓展,双总部叠加双资本平台开启发展新纪元

3、大本营市场基础拖累了荣盛与蓝光的早期资本积累

二、千亿规模的背后,两家房企的基本盘与新赛道经营

1、主业经营:全国布局促成长,荣盛和蓝光规模进阶

2、多元化战略:蓝光聚焦主业,荣盛多元化已成型

三、投资策略差异化,战略转向殊途同归

1、土储总量分析:荣盛储备适度拿地平稳,蓝光更加激进

2、土储质量分析:固守VS进击,荣盛和蓝光的大本营战略殊异

3、土储拓展分析:踏出舒适区完善土储布局,但激烈竞争下突围成本上升

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