深圳租赁市场遇冷,购房市场的热浪还能持续吗?

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本文来自微信公众号“环环有房”

这是“环环有房”的第296篇原创。

风光流转等闲过,又是年末。

深圳租赁市场住宅租金和租金回报率都呈现下滑态势,一片冷寂。

根据美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数显示,今年上半年深圳全市租赁均价约为91.6元/平米·月,较去年下半年下跌0.6%,与去年上半年持平,租金回报率从去年下半年的1.93%已下滑至目前的1.82%。

在火热的购房市场映照下,深圳租赁市场犹如强烈的阳光未曾普照到的阴暗面,有些不合时宜。不过,2020年上半年深圳挂牌23.27万套,同比提升55.4%,激增的供应量导致市场供过于求也情有可原。

放眼全国市场,租赁市场遇冷并不是深圳的独立行情。

根据诸葛找房数据显示,11月份全国40大中城市租金挂牌均价为34.71元/平米·月,创下了2019年1月以来的新低。这份数据所统计的40个城市中,居然有31个城市的租金出现了下滑。从租金回报率来看,根据易居房地产研究院的数据显示,三季度50个典型城市租租金收益率2.3%,环比下降2%,同比下降1%,同样创下近年来最低值。

与租赁市场遇冷大相径庭的是,整个下半年深圳购房市场又一次陷入魔幻。

“日光盘”在江湖层出不穷,其频率令人麻木。也改变了市场的认知。

当反常变为正常,从恍惚梦境中清醒,人们能做的,就是蜂拥而入,加入这场打新盛宴。

新房大张旗鼓,二手房齐头并进。在国家统计局发布的10月份数据中,深圳二手住房价格指数同比上涨15.5%,涨幅为全国首位。房东频繁调价、抱团涨价的现象屡见不鲜。

从全国的数据来看,虽然涨幅与深圳的不可同日而语,环比涨幅甚至在收窄,但仍是涨声一片。

根据国家统计局的数据,11月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,二手住宅销售价格同比上涨8.3%;31个二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%,二手住宅销售价格同比上涨2.1%;35个三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%,二手住宅销售价格同比上涨1.5%。

深圳之外,宁波、东莞、杭州之类的城市购房市场也很火爆。

购房市场和租赁市场背离的状态背后,隐藏着什么?

疫情所引发的宏观形势的变化,体现在经济层面,表现为宽松的信贷政策下的货币超发行为。今年以来,中国的M2一路高歌猛进,11月份余额217.2万亿元,同比增长10.7%,增速分别比上月末和上年同期高0.2个和2.5个百分点。

货币超发意味着资产价格上升,经济学家李迅雷认为,政府部门与央行所投放的流动性分化,大部分流向富人和头部企业。他们率先抢占优质核心资产,从而实现财富的增值。尽管多方呼吁严防违规资金流入房地产,但叠加疫情压制的需求释放,龙头房企持续的打折促销,以及来自于土地市场的热度,资产流入楼市的洪流势不可挡。

与此同时,楼市被分为几个明显的层次,在全国各地,千万豪宅被疯抢的消息时有耳闻,刚需购房次之,而反映了大多数人住房消费能力的租赁市场处于垫底的位置。

今年深圳新开通了几条地铁线,由此带动一些市民流向租金更为低廉的区域居住,从而使得租金在不同区域之间开始新一轮的调整,也在说明租赁市场对于普通人生活的自发调节。

所以,购房热潮与租赁冷场同时来临,是对“富人通胀、穷人通缩”规律的最好注解。

从中央到地方,房住不炒的定位被一再强调,以驱使住房回归居住属性。

值得关注的是,在加快形成“以国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局”战略出台后,楼市置业逻辑将在更深层次发生根本性的改变。

中国的基尼系数多年来居高不下,造成经济运行有效需求不足,收入分配差距进一步拉大,影响了国内经济大循环,同时也造成了社会阶层的分裂。

在“关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”中提出了缩小贫富差距的有效手段。在完善现代税收制度和完善再分配机制中提到,健全地方税、提高直接税比重,合理调节过高收入,取缔非法收入。

欲戴王冠必承其重,先富者应该缴纳更多的税收,承担更多的社会责任,从而缩小贫富之间的差距,规避社会矛盾。

作为直接税和地方税的房地产税及遗产税自然也在这个需要完善的范围之内,这意味着那只空悬已久的靴子终将落地。

一年500多次不间断的调控,以及“以国内大循环为主体”战略对于中国经济的深层次变革,在合力改变房地产投资的底层逻辑。

况且,当互联网把卖菜看作新的资本竞技场,《人民日报》发文称互联网巨头理应在科技创新上有更多担当、更多作为。别只惦记着几捆白菜、几斤水果的流量,而应该更关注科技创新的星辰大海。

对于目前购房市场和租赁市场的“跷跷板”行情,这个信号明确吗?

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